Cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

Detección y viabilidad

Localizamos el local y verificamos su viabilidad urbanística real: planeamiento, estatutos de la comunidad y condiciones físicas.

Expediente y licencia

Proyecto técnico y tramitación completa de la licencia municipal de cambio de uso ante el ayuntamiento.

Obra con equipo propio

Transformación integral con nuestro departamento de arquitectura, interiorismo y ejecución. Plazos y costes bajo control.

Comercialización

Venta de la vivienda terminada, amueblada cuando aporta valor. Inscripción del nuevo uso en catastro y Registro.

Localizamos locales en planta baja en La Moraleja y Barrio Salamanca con zonificacion compatible con uso residencial segun el PGOUM. Verificamos condiciones fisicas (hueco a calle o patio, altura libre minima de 2,50 m, superficie), estatutos de la comunidad y cargas en la nota simple. Si procede, presentamos una consulta urbanistica previa ante el Ayuntamiento, con respuesta vinculante en el plazo legal de un mes.

En Madrid el cambio de uso se tramita por licencia urbanistica o por declaracion responsable, segun el edificio y el alcance de la obra. Nuestro equipo de arquitectura redacta el proyecto tecnico visado (memoria, planos, presupuesto) conforme al Codigo Tecnico de la Edificacion — accesibilidad, seguridad estructural, proteccion contra incendios, salubridad y eficiencia energetica — y lo tramita ante el Ayuntamiento. Si el edificio supera los 30 anos, incorporamos la ITE.

Transformacion integral con nuestro propio departamento de arquitectura, interiorismo y ejecucion — sin subcontratar la direccion de obra a terceros. Acabados de diseno, materiales seleccionados y control directo de plazos y costes en cada fase, desde la demolicion de tabiqueria hasta la instalacion final.

Con la licencia de primera ocupacion, actualizamos el uso en Catastro y en el Registro de la Propiedad: el inmueble pasa a constar oficialmente como vivienda. A partir de ahi comercializamos el activo terminado, amueblado cuando aporta valor, con fotografia y posicionamiento propios de producto de diseno.

Superficie mínima: 40 m² útiles

La vivienda resultante necesita al menos 40 m² útiles, con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño. No cuentan terrazas, balcones, tendederos ni las zonas con menos de 2,20 m de altura. Desde 2023 ya no existe el estudio de 25 m². Se admite la vivienda diáfana, siempre que el baño sea una pieza cerrada.

Planta baja o de piso, nunca bajo rasante

Solo pueden transformarse en vivienda los locales situados en planta baja o en planta de piso. Si el suelo del local queda por debajo de la rasante de la calle, aunque sea en parte, no hay cambio de uso posible: sótanos y semisótanos quedan fuera.

Vivienda exterior, con luz y ventilación

La vivienda tiene que ser exterior: con huecos a la calle, a un espacio libre público o a un patio que cumpla las dimensiones del Plan General. Las piezas habitables necesitan iluminación y ventilación natural. Un local interior, sin fachada útil, no sirve.

Altura libre suficiente

Con carácter general, 2,50 m en salón y dormitorios y 2,20 m en baño, cocina y pasillos. Conviene medirla ya descontando lo que se va a instalar: suelo técnico, aislamiento acústico, falsos techos para las instalaciones.

Edificio y calle compatibles

El edificio debe ser de uso residencial y la norma zonal tiene que admitir la vivienda en esa planta. Con el Plan RESIDE, el Ayuntamiento ya no autoriza convertir locales en vivienda en las principales vías comerciales de la ciudad, ni locales en pisos turísticos en el centro histórico.

Comunidad de propietarios

Hay que leer los estatutos: si prohíben expresamente el uso de vivienda en los locales, la vía se cierra ahí, cumpla o no lo urbanístico. Si la obra toca elementos comunes —fachada, estructura, instalaciones generales— hace falta además el acuerdo de la junta.

2. Licencia o declaración responsable

En Madrid capital el trámite lo fija la Ordenanza 6/2022. Según el edificio —si mantiene su uso residencial, si está catalogado— y según el alcance de la obra, el cambio de uso se tramita por declaración responsable o por licencia urbanística. Puede presentarse ante el Ayuntamiento o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).

Un detalle que se olvida a menudo: para inscribir después el cambio en el Registro de la Propiedad, la declaración responsable tiene que ir acompañada del acto de conformidad del Ayuntamiento. Sin él, el inmueble sigue figurando como local.

3. Pasos y plazos

1. Estudio de viabilidad: norma zonal, superficie útil real, planta, fachada y estatutos. Si hay dudas, puede pedirse un informe de viabilidad urbanística al Ayuntamiento.
2. Proyecto técnico firmado por arquitecto.
3. Declaración responsable o licencia, con el pago de tasa e ICIO.
4. Obra con dirección facultativa.
5. Fin de obra: certificado final y primera ocupación.
6. Escritura de cambio de uso, inscripción en el Registro de la Propiedad y alta en Catastro como vivienda.

No hay un plazo único: depende del trámite, de la carga de trabajo municipal y de la obra. En nuestras operaciones, el ciclo completo suele ir de 8 a 14 meses.

4. Cuánto cuesta

Además de la compra y de la obra —que es casi siempre la partida grande y depende del estado del local y de las calidades—, hay que contar con:

• Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra.
• ICIO, que en Madrid capital es el 4% del presupuesto de ejecución material, y la tasa urbanística.
• Boletines y acometidas de suministros.
• Notaría y Registro para la escritura de cambio de uso.

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